מחירי דירות בישראל - למה כל כך יקר?

מזה זמן רב, אני מנסה להבין למה מחירי דירות בישראל זינקו ואף ממשיכים לעלות בשיא העוצמה. בחיפוש אחר התשובה, חפרתי בכל דבר אפשרי, אך תשובה לא נראתה באופק. בשלב מסוים, הנחתי שעלות ההלוואות זאת הסיבה לעלייה במחירי הנדל"ן. ובאמת, באחד המחקרים שעשיתי, מצאתי קשר שלילי בין נפח משכנתאות לבין עלות משכנתאות[1]. כלומר מצאתי, שככל שריבית בבנק תהיה נמוכה יותר, כך אנשים יקחו יותר משכנתאות מהבנק. עם זאת, לא מצאתי שום קשר בין גובה הריבית, לבין מחירי הדירות.

קראתי המון דעות מומחים ומחקר בנושא, שהסביר את העלייה במחירי הדיור מנקודות זווית שונות, כאשר רובן היו ממקודות דווקא בצד ההיצע. כלומר, רוב הנקודות, היו טוענות כי מחירים עולים בגלל שיש היצע נמוך של דירות וביקוש גבוה. 

לדוגמא, חלק מהמומחים, היו עוסקים בסוגיית קצב הבנייה, כמות העובדים המועסקים בבנייה וזמינות חומרי הבנייה, שפוגעים בהיצע. הרעיון המרכזי בקרב המומחים אלה, הינו, כי עקב התערבות הממשלה בסוגיית הבנייה, קצב הבנייה הינו נמוך יותר ממה שיכול להיות. 

חלק אחר של המומחים, היו עוסקים בצד של קרקעות וטענו, בצדק, שבשביל להפשיר קרקע לבנייה בישראל, צריך לעבור ביורוקרטיה מאוד כבדה ותהליך אישור הבנייה לוקח המון שנים. וכששר האוצר סוף סוף הפשיר קרקעות, הוא אישר שימוש בהם רק לפרויקטים מסובסדים של אוכלוסיה מיוחדת. כמובן, מהלך כזה, יכל רק לעלות מחירים עוד יותר. 

כשהייתי קורא את כל הגורמים המשוערים לעלייה במחירי הנדל"ן, תמיד הייתי חוזר לאותה השאלה -  האם אלה הן הסיבות לעלייה במחירי הנדל"ן? האם יתכן כי כל אלו רק סימפטומים של משהו גדול יותר? תמיד הייתי חוזר לאותה השאלה.. למה זה התחיל פתאום? האם בעבר לא הייתה רגולציה בשוק הבנייה ונדל"ן וביורוקרטיה בשוק הקרקעות?

יום אחד מצאתי את הגורם שמסביר 96.7% (אחוז שונות מוסברת - r square) מהשינויים במחירי הדיור בישראל. גורם שאף אחד לעולם לא היה חושד בו, היות ומדובר בפרה קדושה שנתפסת כגורם חיובי. מה שמצאתי, הוא שכמות הדפסת הכסף על ידי בנק ישראל, היא הגורם העיקרי לעלייה במחירי הנדל"ן. אתם מוזמנים לראות בעצמכם.

גראף מציג נתונים רבעוניים של ממוצע מחירי דירות ובסיס הכסף

הסיפור התחיל כבר בשנת 2004. בנק ישראל החליט להגדיל את כמות הכסף וקבע לעצמו מטרה להגדיל בסיס לכסף מ-38 מיליארד שקל ל-60 מיליארד שקל. הוא הסביר את המהלך הזה על ידי גידול אוכלוסין וצורך בכמות גדולה יותר של כסף במשק. מהלך הזה, קיבל כותרות צנועות בתקשורת ונשכח כאילו לא היה. 

ב-2009, התהליך הושלם, אך בשנת 2008, התרחש משבר עולמי. וכדי להתמודד עם משבר עולמי בישראל, הוחלט להפעיל את מכונת הדפסת הכסף ולהזרים כמויות עצומות של כסף לכלכלה של ישראל. ולפי כך, בין השנים 2009-2016, בסיס הכסף במשק הוכפל מ-60 מיליארד שקל ל-120 מיליארד שקל[2].

הנתונים מוצגים ברמה חודשית

חשוב להדגיש שבסיס לכסף, זה רק שתיל, שבמהירות צומח ממנו עץ. או במלים אחרות, בסיס לכסף, זהו סכום הקטן. הכסף הגדול מתחיל לצמוח מהשתיל של בסיס כסף, לאחר המצאת כסף על ידי בנקים מסחריים, באמצעות יחס רזרבה חלקי, בחסות בנק ישראל ששווה היום ל-6% (ברובו). כך, 120 מיליארד ₪, הפכו לכמעט טריליון וחצי ₪ [3]. ורוב הכסף הזה(65%[4]), הגיע לידי ציבור בצורה של אשראי. חלק אחר (14.8%) מכסף שנוטר, הושקע על ידי ציבור בניירות ערך שביניהן גם אגרות חוב ממשלתיים, הבורסה בעלייה! 
מה אפשר לעשות עם כל כך הרבה כסף במשק שציבור קיבל בהלוואה נדיבה מהבנקים? היו אנשים שהשקיע את הכסף הזה דווקא בנדל"ן. אלה הם אותם משקיעים שממשלה נלחמת בהם בכל הכוח והכריזה עליהם כאויבי המדינה.

אז מה בעצם קרה?
בנק ישראל המציא כסף, בנקים מסחריים המציאו בעזרת הכסף הזה עוד יותר כסף, כלכלה צמחה וכסף הגיע לידי הציבור שדרך היחידה לשמור על הכסף, הייתה השקעה במשהו בטוח כמו נדל"ן, או ניירות ערך עם דרגות סיכון שונות. במקביל לשוק הנדל"ן, עלה גם ביקוש למוצרי צריכה אחרים, כמו למשל לרכבים חדשים. אך בניגוד לשוק הנדל"ן שמאופיין על ידי היצע קשיח תחת רגולציה כבדה של הליכי בנייה וביורוקרטיה אין סופית להפשרת קרקעות, בשוק הרכבים, לא הייתה שום בעיה להגדיל את ההיצע ולכן לא הייתה עליית מחירי הרכבים כפי שזה היה בשוק הנדל"ן. זאת הסיבה, למה מצאתי מתאם גבוה מאוד בין כמות בסיס הכסף, לבין כמות מכירות של רכבים חדשים[5].

תרשים מציג נתונים רבעוניים בציוני תקן.

בנק ישראל לא רק הזרים כמויות של כספים למשק, אלא הפך גם את החיסכון ללא כידאי. הוא הוריד שער הריבית (שממנה נגזרת ריבית הפריים בבנקים שקובעים ריבית לחיסכונות, פקדונות, הלוואות, מינוס וכל מוצר אשראי אחר), לשפל ההיסטורי וגרם לאנשים לפתוח חסכונות ופיקדונות ולהשקיע אותם לפני שאינפלציה תוכל אותם סופית. במלים אחרות, ציבור הבין שלא משתלם להחזיק פקדונות וחיסכונות בבנקים, כי אין על זה ריבית. הרבה יותר משתלם, להשתמש בכסף הזה היום, מאשר לשמור אותו למחר ולחכות עד שהוא יאבד מערכו כתוצאה מאינפלציה. להורדת שער הריבית, הייתה מטרה מאוד ברורה – לגרום לכסף להגיע לכלכלת ישראל כמה שיותר מהר. וזה אכן מה שקרה. אנשים פתחו חיסכונות ופיקדונות, לקחו הלוואות ומשק ישראלי, הוצף בכספים. בין היתר, הכסף הגיע לידי עלייה בביקוש לנדל"ן וכתוצאה מכך גרם לעלייה במחירי הנדל"ן. ראו בעצמכם.

הנתונים רבעוניים מוצגים בציוני תקן

 מה אפשר לראות בגראף? מחירי הדירות עולים כתוצאה מהדפסת כסף[6]. וככל שריבית בבנק נמוכה יותר, כך מחירי הדירות עולים מהר יותר[7]. איך אפשר לראות את זה בגראף? עקומת מחירי הדיור כמעט נצמדה לעקומת הדפסת הכסף, זה אומר שכמות הדפסת הכסף, ינבא את מחיר הדירות. או במלים פשוטות, ככל שבנק ידפיס יותר כסף, כך מחירי הדירות יעלו יותר. אך לעיתים עקומות מתרחקות אחת מהשנייה. וזה אומר שקצב עליית מחירי הדירות, עולה או יורד ביחס לכמות הדפסת הכסף המודפס. אחד הגורמים לריחוק הזה, הוא גובה הריבית בבנק. שימו לב, שריחוק בין מחירי הדירות (קו הכחול), לבין כמות הכסף שהודפס (קו הכתום), מתרחש, כשיש שינויים בריבית (קו האפור). יחד עם זאת, קצב עליית מחירי הדירות, נובע גם מפוליטיקה של הממשלה, שעוסקת ברגולציה בשוק הנדל"ן, שוק הקרקעות ושוק הבינוי ומדניות פיסקאלית (שינויים במסים) מצד הממשלה שהזכרתי קודם לכן. 

במלים האחרות, סביר להניח שפעולות מצד המשלה, שציבור בישראל כל כך בונה עליהם, רק מזרזות, או מאיטות את קצב עליית המחירים בשילוב עם שינויים של גובה הריבית על ידי בנק ישראל. יחד עם זאת פעולות הממשלה אינם גורמים עיקריים לשינויים במחירי הדיור, אלא רק משפיעם על קצב העלייה כתוצאה מהדפסת כסף. לפי כך, אני מניח, כי גורם העיקרי לעלייה בביקוש לדיור וכתוצאה מכך לעלייה במחירי הדירות (בהנחה להיצע קשיח יחסית שיפורט בהמשך), הוא כמות הדפסת הכסף על ידי בנק ישראל.

יש כאלה, שיגידו, כי מדובר במתאם בלבד, שלא מעיד על שום סיבתיות. וכי יתכן וסיבה האמתית, קשורה בגורם השלישי. הטענה שלי, היא כי גורם השלישי הוא ביקוש לדירות, שמושפע מכמות הדפסת הכסף. כמובן ביקוש מושפע גם מרגולציה כבדה מצד הממשלה, אך גם אם לא הייתה רגולציה, הוא היה רק מאיט את קצב עליית המחירים, אך לא עוצר אותו (ראו חלק בסוף הכתבה, שמנסה להסביר למה זה נכון). במלים אחרות, הסרת הרגולציה, הייתה משפיע על התרחקות של שתי העקומות (הדפסת הכסף ומחירי הנדל"ן) אחת מהשנייה, אך לא עוצרת את עליית העקומות. 

למה לצפות? 
היום אנחנו עדים לעלייה בריביות לאשראי (גם משכנתאות וגם לכל מטרה), כאשר שער הריבית (ריבית בשליטת בנק ישראל שאמורה להשפיע על כלל הריביות לאשראי), נשארה ללא שינוי. פירושו של דבר, הינו כי עלות האשראי אינו מושפע יותר מרגולציה של בנק ישראל. חשוב לציין כי מדובר במקרה מיוחד ללא תקדים. העלייה בריביות להלוואות ומשכנתאות, החלה כבר מחודש מאי 2016, כאשר גובה הריביות לאשראי, חזרו לרמה של 2012 וזאת בניגוד למדניות מוניטארית להשאיר את הריבית הממוצעת המשק (ריבית הפריים) ללא שינוי. נראה שבנקים מסחריים מבינים שהפכו לתלותיים בבנק מרכזי, היות ואין לרשותם כסף למתן אשראי לציבור, בלי תמיכה של בנק ישראל.

בהתאם למודל שהוצג, עלייה בריביות האשראי, יבואו לידי ביטוי בהאטה של השפעת הדפסת הכסף על עלייה במחירי הדיור (העקומות יתרחקו אחת מהשנייה) ומחירי דיור עלולים להתחיל לרדת, כמו גם שוק ההון. במצב הזה, האופציה היחידה לעצור את ירידת המחירים, זה להזרים עוד כסף לכלכלה.
אם הדפסת הכסף תעצור, או תצומצם, שוק הדיור יקרוס ביחד עם שוק ההון. כאשר גם העלת ריביות לאשראי לרמות גבוהות, עלול לגרום לציבור להתחיל לחסוך ולהביא לדפלציה שתוביל לקריסה של שוק הנדל"ן ושוק ההון (פרדוקס החיסכון של קיינס). 

האם יש משהו שממשלה יכולה לעשות בנדון?
עליית המחירים בנדל"ן לא המחלה, אלא רק סימפטום להזרמת כמויות כסף לכלכלת ישראל. נפתחו אין ספור עסקים, סטארטפים, עסקים קיימים התרחבו והכל בזכות הכסף שנזרם לשוק. אבטלה נמוכה, משכורות גבוהות כל זה גרם לכוח הקנייה של אזרחי מדינת ישראל לעלות באופן דיספרופורציונאלי. רק בעשור האחרון, תרבות הצריכה גדלה והתפחתה מאין כמוה בהיסטוריה. לא פלא שכל מהלכי הממשלה לא הצליחו, כי הם נלחמו בסימפטום ולא במחלה. וגורם למחלה נתפס דווקא כתרופת פלא שמצילה כלכלת ישראל.

הדרך היחידה שממשלה יכולה לפעול בה על מנת להפסיק עליית מחירי נדל"ן וניפוח הבועה, זה להפסיק הזרמת כספים על ידי בנק ישראל ולתת למשבר לקרות. יחד עם זאת, ממשלה יכולה להקל על המשבר, באמצעות הפחתת רגולציה, הפחתת מסים, וצמצום הוצאות. זה נשמע לא אופטימי במיוחד, אבל עדיף מוקדם מאשר מאוחר.

למה זה לא יקרה
התפיסה הרווחת בקרב כלכלנים היום היא שעלייה בביקוש לדירות זאת לא בעיה. בעיה האמתית היא בהיצע שלא מספיק גבוה בשביל לספק את הביקוש ולהגיע לנקודת האיזון. הבעיה באי התאמה בין ביקוש להיצע, וגורם לבעיה זו היא רגולציה שלא מאפשרת להיצע לעלות מספיק מהר. תפיסה הזאת מבוססת על הנחה שללא רגולציה, היצע יעלה בהתאם לביקוש. אך שאלה האם זה בהיכרך יקרה? 

נדמיין מקרה שבו, אין רגולציה מצד הממשלה, או רגולציה היא מינימאלית.
 במקרה כזה, יסירו כל המחסומים ויאפשרו לבנות איפה שרוצים ומתי שרוצים וכל הקבלנים ביחד יתחילו לבנות מיד, כי זה שווה להם. האם זה יעצור עליית המחירים? התפיסה הניאו קלאסית אומרת שכן. בשלב מסוים, ביקוש והיצע יתאזנו ומחיר יפסיק לעלות. אך, מודל הזה נכון, רק בתנאי שמתעלמים ממבנה היצור כפי שהציג אותו כלכלן אוסטרי ביום בוורק (Bohm Bawerk), אותו ביום בוורק, שהופיע פעם על שטר של מאה שילינג באוסטריה.

אני מציע שננסה לנתח את שוק הדיור לפי גישת ההון של ביום בוורק, ונראה שהפחתת הרגולציה מצד הממשלה, בהחלט פוטרת בעיה של סימפטומים, אך לא פוטרת את המחלה.
בניית הדירות, תלויה בשרשרת היצור שעומדת מאחוריה. מאחורי כל בית שנבנה, יש אין סוף עסקים שמהווים מבנה יצור עבור הבית הזה. כאחד שלא מבין כלום בבנייה, אני אתאר שרשרת משוערת חלקית מאוד, רק בשביל להמחיש  את העקרון. 

דוגמא הזו, היא רק חלק מזערי ממבנה יצור במציאות שיכלול, המון אלמנטים אופקיים ואנכיים. מה שחשוב להבין, שכל השרשרת הזאת, לא פועלת ביחד באותו הזמן, כי ביקוש לכל רמה מושהה בזמן. במלים אחרות, הביקוש לטרקטורים, יבוא רק אחרי שנה-שנתיים. הרחבת ההיצע של הון (כל הרמות של מבנה הייצור), תבוא על חשבון הכסף הפדוצרי (כסף שלא מגובה בכלום), שבנקים ממציאים.

במלים האחרות, כל השרשרת יצור צריכה להתקיים גם מהכסף שאין לה וזה יגביר את כמות הכסף שבנק יצטרך להדפיס עוד יותר.  אם חלילה, יום אחד שוק הנדל"ן יגיע לאיזון, יתחיל משבר. 

בהתחלה יקטן ביקוש דירות, אחר כך ייפגע ביקוש לחומרי גלם וכך לאט לאט זה יתפשט בכל השרשרת. לדוגמא האחרונים שיפגעו יהיו יצרני הטרקטורים ואחריהם מי שמכין חלקים לטרקטורים וכך הלאה...  היצרנים האחרונים בשרשרת שלקחו הלוואות להרחבת ביקושים, יפשטו רגל, אחריהם יפשטו רגל רמה הבא בשרשרת... וכך לאט לאט תתחיל רצסיה שמלוות בסטגנציה..   הבנקים יקרסו.

הכי גרוע, שבשלב הרחבת הביקושים, יופיעו המון עסקים חדשים, שיאריכו את מבנה הייצור וינפחו אותו. אבל, למרות זאת, ביקוש למוצרי הצריכה עדיין יגדל מהר יותר מהיצע וזאת כי לביקוש אין שרשרת ייצור כמו להיצע והוא גמיש מאוד. זה אומר שתיאורטית, הדפסת כסף והרחבה מוניטרית, תמיד תגרום לעלייה במחירי הדירות, וצמצום הרגולציה רק יאיט את קצב עליית המחירים.

במלים אחרות, הרחבה מוניטרית, ללא ויתור (ללא חיסכון שמלווה בויתור על משהו היום, בשביל לקבל יותר מחר), תיצור מבנה יצור מלאכותי שבו ביקוש תמיד יהיה גבוה יותר מהיצע ואם היצע יתאזן עם הביקוש, כל מבנה היצור יקרוס (רמה אחרי רמה). לפני האיזון, סימפטום העיקרי יהיה עלייה במחירים של מוצרי צריכה ברמה הראשונה (כמו בית). 

מצאתם כתבת מעניינת? 
שתפו עם החברים! 
לא מסכימים? הגיבו עם הדעה שלכם. 



[1] בניתוח מודל רגרסיה, נמצא כי קיימת השפעה שלילית מובהקת של גובה שער הריבית, על גובה אשראי למטרת דיור (Beta=-2.93, t=-0.77, P<0.05), תיאור המודל - f(38,4)=2.68,p<0.05,rˆ=0.5
[3] סך נכסי בנקים מסחריים בסוף שנת 2015 - 1,452,231,000,000. מקור הנתונים
[4] אשראי לציבור נטו, לאחר הפרשה להפסדי אשראי – 937,266,000,000 ₪ מקור הנתונים
[5] נמצא מתאם גבוה, בין כמות מכירות שנתית של רכבים חדשים, לבין כמות בסיס הכסף בסוף שנה, בין השנים 1995-2015 (r=0.96,p<0.01,n=21).
[6] כמות הדפסת הכסף, משפיע על מחירי הדירות (Beta=0.986, t=54.8, p<0.01) – תיאור מודל רגרסיה (f(84,1)=3004.5,p<0.01,rˆ=0.97).
[7] ריבית פריים ממתנת, את הקשר בין כמות הדפסת הכסף, לבין מחירי הדירות (Beta=0.07, t=2.3, p<0.03) – תיאור מודל רגרסיה (f(82,3)=1055.2,p<0.01,rˆ=0.98). 

אין תגובות:

הוסף רשומת תגובה

מה דעתך?