גם אתם קונים דירה ב-600 אלף ומשלמים עליה 1,100,000?

האם חשבתם פעם כמה באמת עלתה לכם דירה שאתם חיים בה או הולכים לרכוש בקרוב? כולנו מחפשים דירה טובה במחיר טוב וכשמוצאים מחיר טוב, חושבים שזה באמת המחיר. האומנם? צר לי לאכזב אתכם, אבל מחיר הדירה, הוא רק חלק ממחיר שתשלמו בשביל שדירה תהיה שלכם. מחיר הסופי שתשלמו על הדירה יכול לעיתים להגיע אפילו לפי שניים ממחיר הדירה שמוכר דירה מבקש.

אז מה בעצם משפיע על עלות הסופית של הדירה?

כפי שאתם יכולים לראות באיור, לפחות 4 גורמים הם אלה שקובעים את עלות העסקה הסופית.

בנוסף למחיר הנכס, עליכם לשלם את עלות הביטוח, כאשר ככל שתיקחו משכנתא לתקופה ארוכה יותר, כך תשלמו יותר לחברת הביטוח. בנוסף עליכם לשלם גם את הוצאות הנלוות  כגון עו"ד, מתווך, השקעה התחלתית, עמלת פתיחת תיק וכד', שבמקרה הטוב יכולים להגיע ל-10% ממחיר הדירה. ובנוסף לכל אלו, עליכם לשלם גם את ריבית המשכנתא לבנק, כאשר ככל שתיקחו יותר כסף מהבנק ותשלמו יותר זמן, תשלמו גם יותר ריבית.  

כמה בסוף תשלמו על הבית שקניתם?

הכל תלוי במחיר הדירה וכמות של הון העצמי שברשותכם. בסופו של דבר הדירה תעלה לכם בין 113% לבין 183% מעלות הדירה בחוזה הרכישה. והאחוזים שהוצגו הם האופטימיים ביותר, כלומר בתנאי שעלות של הוצאות נלוות לא תעלה על 10%, תשלמו לביטוח לא יותר מ-70 ₪ ותקבלו בבנק ריביות הטובות ביותר. שהמציאות בדרך כלל הרבה פחות אופטימית מהמספרים שהוצגו.

מה זה אומר בעצם ? זה אומר, שאם אתם קונים דירה בשווי של 600,000 ₪ עם הון עצמי של 25% בלבד ולוקחים משכנתא ל-30 שנה, הדירה בסופו של דבר תעלה לכם 1,098,000 ₪ במקרה הטוב - כמעט פי שניים ממחיר הדירה המקורי. כנגד אם אתם קונים את אותה הדירה ב-600,000 ₪ עם 55% של הון עצמי ואתם לוקחים משכנתא ל-5 שנים, בסופו של דבר, הדירה תעלה לכם 684,000 ₪ . חתיכת הבדל. 

בטבלה, אתם יכולים לראות את תוספת לעלות הדירה שאתם צריכים להוסיף כדי לקבל את עלות העסקה הסופית. כפי שאתם רואים זה תלוי בשני פרמטרים : כמות השנים ואחוז הממון. למשל אם תיקנו דירה עם אחוז ממון של 65% תיקחו משכנתא ל-20 שנה, המחיר הסופי של הדירה יהיה 146% ממחיר הדירה שבחוזה רכישה.

אז הבנתם נכון, מה שחשוב כאן זה שני פרמטרים : הון העצמי שברשותכם ותקופת החזר שמושפעת מהחזר החודשי שתשלמו בחודש. ככל שהחזר החודשי שלכם יהיה גבוה יותר, כך תקופת ההחזר תהיה נמוכה יותר. וכאן כמובן די ברור ששווה יותר לרכוש דירה עם הון עצמי כמה שיותר גבוה ועם תקופת החזר כמה שיותר קצרה.

איך להוזיל את עלות הדירה?

רק אתם יכולים להחליט כמה תשלמו בסוף על עסקת הדירה. כי אתם אלו שקובעים את עלות הדירה וזה כבר משליך על עלות העסקה הכוללת. למשל אם יש לכם הון עצמי של 200,000 ₪ , ואתם מרוויחים מעט, אתם יכולים לרכוש דירה בעלות של 800,000 ₪ (75% ממון) ולשלם עליה 30 שנה, או לרכוש דירה ב-400,000 ₪ (50% ממון) ולשלם עליה 5 שנים. ההחלטה היא בידכם. במקרה הראשון הדירה של 800,000 ₪ תעלה לכם 1,464,000 ₪, כאשר במקרה השני הדירה של 400,000 ₪ תעלה לכם 452,000 ₪ .

למה שתחיו בדירה זולה, אם אפשר לקנות יקרה?

קשה לקנות דירה זולה, כשיודעים שיש אפשרות לרכוש דירה טובה יותר, נוחה יותר, גדולה יותר ומתאימה יותר. וכאן לא צריך ללכת ישר על הקיצוניות. כלומר, לרכוש דירה ב-50% ממון ולשלם לבנק תוך 5 שנים, זו קיצוניות, כמו גם 75% ממון ותקופת החזר של 30 שנים. צריך למצוא את האמצע הזהב. והוא קיים. תקנו דירה במחיר של לא יותר מ-60% ממון מהבנק מצד אחד ותיקחו תקופת החזר שלא תעלה על 10 שנים או במקרה הקיצוני על 15 שנים. במקרה כזה, עלות הדירה שלכם לא תעלה על 120%-125%.