משכנתא ושוק הנדל"ן ב-2017 - עידן חדש בכלכלת ישראל

לפני כחצי שנה, ביוני 2016, פרסמתי כתבה שבה הצגתי את המחשבות שלי לגבי עתיד שוק המשכנתאות ושוק הנדל"ן. בעת כתיבת הכתבה, ראיתי סוג של נקודת שבירה בין עידן אחד לעידן אחר. כאשר תחושה שמשהו הולך לקרות, הייתה לי כבר חודש לפני, במאי 2016 ותיארתי את זה  בכתבה הזאת. מאז חלפו להם חצי שנה ונראה כי חלק מתחזית שתיארתי מתקיים לטוב ולרע.

מה קורה היום בשוק המשכנתאות?

לאחר סקירה היסטורית, אפשר לראות שמאז מאי 2015, הריביות עולות באופן עקבי ולקבל משכנתא נהיה קשה יותר מיום ליום. יחד עם זאת, אם מסתכלים על התמונה הרחבה יותר של הריביות, אפשר לראות, שמדובר בנקודת שבירה שהתרחשה במאי 2015. חודש מאי 2015, כאילו מחלק את שוק המשכנתאות לשתי תקופות : תקופה עם ריבית יורדת ותקופה עם ריבית עולה. למעשה, החל מינואר 2012, הריביות התחילו לרדת באופן עקבי וירידה הזאת התרחשה בעיקר עד למאי 2015 והחל ממאי 2015, הריביות התחילו לעלות. 

ממוצע ריביות למסלולים הנפוצים בתמהיל המשכנתא. מקור : בנק ישראל – פיקוח על הבנקים. 

כך זה נראה, אם משווים בין 3 תקופות.

כך, או אחרת, ריביות משכנתא במאי 2015, היו כנראה הריביות הזולות ביותר, בכל היסטוריה של שוק המשכנתאות. ומאז, תוך שנה וחצי, הריביות עלו כמעט לרמה של ינואר 2012. 

ריבית גבוהה, עלולה להקטין את הביקוש למשכנתאות. אך כשבודקים את היקף המשכנתאות בשנה וחצי האחרונים, עדיין לא רואים ירידה באופן ברור. וזאת למרות שבאוקטובר (בצבע אדום בתרשים), הייתה ירידה דרמטית מאוד בהיקף המשכנתאות, שלא בהיכרך מייצגת מגמה כל שהי ויכולה להימצא כמקרה בודד מכל נסיבות אפשריות. 

היקף המשכנתאות 2012-2016. הקו המקופקף מציג ממוצע עבור התקופה. אוקטובר 2016 צבוע באדום, על מנת להמחיש את החריגה שלו ביחס לשער החודשים. 

יחד עם זאת, כאשר בודקים, כמה מתוך סך האשראי נלקח דווקא על ידי משקיעים בשוק הנדל"ן, אותם משקיעים שחיממו את שוק הנדל"ן עד היום, רואים שאחוז האשראי שנלקח על ידי המשקיעים, מסך האשראי למטרת דיור, הגיע לרמה של שנת 2012. וזאת למרות שמחירי הדירות עלו. 

כלומר, אפשר לשער שאם מחירי הדירות עלו, משקיעים יצטרכו יותר כסף מהבנק. אך זאת לא התמונה. למעשה, בשנה וחצי אחרונים, החל ממאי 2015, רואים מגמת ירידה זעירה באחוז האשראי למטרת השקעה מסך האשראי, שדי מוביל להנחה של ירידה בעניין מצד המשקיעים בשוק הנדל"ן, או לחילופין שינוי בהעדפות של משקיעים בנדל"ן. לדוגמא, יתכן שמשקיעים התחילו לקנות דירות זולות יותר, או השתמשו יותר בהון העצמי. 

הקשת הלבנה המקובקבת מציגה את המגמתיות המשוערת של העקומה. הקו הלב המקובקב, מציג את המגמה המשוערת של חצי שנה אחרונה. 

שינוי נוסף, ניתן לראות על ידי סינון מכוון של לקוחות על ידי הבנקים. כך, לקוחות בסיכון גבוה, עם אחוז הון עצמי נמוך, הצטמצמו. בינואר 2012, 32.7% קיבלו משכנתא מעל 60% ממון. בפברואר 2015, מספרם של מקבלי ממון 60%+, עמד כבר על 35.6%. ובאוקטובר 2015, מספרם ירד ל-27.2% בלבד. לדעתי ומניסיוני, מדובר בסינון הלקוחות עם סיכון גבוה.

אחוז מקבלי ממון גבוה, מסך מקבלי המשכנתא

מה כל זה אומר בעצם? האם זה טוב שבנק מסנן את הלקוחות בסיכון גבוה? האם זה טוב שמשקיעים סוף סוף עוזבים את השוק? יש אנשים שיגידו, שזה דווקא טוב שמשקיעים יוצאים משוק הנדל"ן וזה לא הוגן שלא נותנים ללווים בסיכון גבוה שרובם כנראה צעירים ללא דירה משלהם, להיכנס לחוב לכל החיים באחוז ממון גבוה. אני לא כל כך אופטימי לגבי כמה זה טוב לציבור ועל זה דיברתי כאן ואדבר גם בהמשך לכתבה זו. בינתיים, חשוב יותר לענות על שאלה אחרת - איך כל זה ישפיע על הציבור בישראל ולמה זה מתרחש דווקא היום. 

למה זה מתרחש דווקא היום?

החל משנת 2004, בנק ישראל מדפיס כמויות גדולות של כסף שמזרים לכלכלת ישראל. לפי השערה שלי, כל זה גורם לעלייה במחירי הנדל"ן (דיברתי על זה כאן). אך החל מינואר 2009, קרה משהו מאוד חשוב - בנק ישראל הפסיק לתת הלוואות לבנקים מסחריים. 

כל הכסף החדש שהודפס, מ 2009, היה מגיע או לשוק הפתוח (רכישת אגרות חוב ממשלתיים משוק ההון), או לממון חובות הממשלה ומוסדות לאומיים (רכישת אגרות חוב ממשלתיים ישירות מהממשלה). במלים אחרות, בנק ישראל, במקום לתת את הכסף ישירות לבנקים, כפי שהיה נוהג לעשות זאת לפני ינואר 2009, התחיל לתת את כל הכסף החדש שהדפיס בידי הממשלה בחוב, כדי שהיא תכסה עם הכסף הזה את החוב הקיים ותוציא יותר כסף על הציבור בישראל.

דרך הממשלה, הכסף החדש שהודפס, היה מגיע לציבור שהיה מפקיד אותו בבנקים, שהיו נותנים אותו בהלוואה ומרחיבים אותו בגלל יחס רזרבה חלקי.  בעצם, הבנקים היו יוצרים מהכסף הזה עוד יותר כסף מדומה[1] . הרחבת כספים, הייתה ממשיכה עד ליום שבו לבנקים אזל המלאי של הכסף.  

עד לא מזמן, לבנקים היה מספיק כסף כדי לתת אשראי לציבור. אך לפני כחצי שנה, מלאי הכסף אזל והגיע לרזרבה המינימאלית שבנקים חייבים להחזיק[2]. וכאן בנקים מסחריים עמדו לפני דילמה. מצד אחד יש ביקוש לאשראי. מצד שני, אין להם כסף לתת. ומנגד לא ברור האם יגיע כסף בעתיד (משוק הפתוח וממשלה) וכמה כסף יבוא. הפתרון המתבקש – צריך לעצור את הביקוש לאשראי לציבור ובעיקר למשכנתאות. איך? מעלים את הריבית מצד אחד ומסננים את מקבלי האשראי מצד שני. וזאת כנראה בדיוק התופעה שאנחנו עדים לה – הדילמה הזאת ככל הנראה התרחשה במאי 2015 .

בנקים התחילו לעלות ריביות למשכנתאות וזאת למרות שבנק ישראל שמחזיק בידו את המונופול על קביעת ריבית במשק, השאיר את שער הריבית ללא שינוי. אנשים רבים לא מבינים איך זה יכול להיות. כולם רגילים שבנק ישראל הוא זה שקובע את הריבית במשק. אבל החל ממאי 2015, בנקים מסחריים, מעלים את הריביות באופן עצמאי ללא קשר למה שבנק ישראל עושה. בפועל, אני חושב שמדובר בצד הגיוני מאוד.

מכיוון שבנק ישראל כבר לא מספק הלוואות מוניטאריות לבנקים מסחריים, גובה שער הריבית הפך ללא רלוונטי. והם יכולים להרשות לעצמם לעלות את הריביות, ללא קשר לגובה שער הריבית שקובע בנק ישראל. כלומר, אם במקרה הקלאסי הסכימה עובדת באופן הבא :

היום, הסכימה היא אחרת לחלוטין :

משכנתא ושוק הנדל"ן ב 2017

אני מעריך ששוק המשכנתאות ב-2017, יהיה שוק נוקשה מאוד. מצד אחד, נראה כי ביקוש לאשראי מצד הציבור עדיין גבוה ומנגד לא ברור האם לבנקים יהיה מספיק כסף בשביל לתת מענה לביקוש לאשראי מצד הציבור. לפי כך, אני מעריך שריביות ימשיכו לעלות ובמקביל, בנקים יחמירו עם תנאים למתן האשראי.

לדעתי זה ישפיע בכמה כיוונים באופן שונה. קודם כל, מחזורי משכנתא יפסקו, כי יהפכו ללא כדאיים. גיוס הלוואות לכל מטרה באמצעות משכנתא יהפוך ללא כדאי גם הוא ויצומצם. זה יגרום לאנשים רבים להישאר בלי כסף, שביניהם גם עסקים קטנים, מה שעלול להוביל בסופו של דבר לירידה ביכולת הקנייה וסגירת עסקים קטנים. 

במקביל, כמות משפרי דיור, תצומצם ולרוכשים דירה ראשונה, פשוט לא תהיה אפשרות לרכוש דירה, גם בגלל דרישות מחמירות להון העצמי מצד הבנק (אחוז ממון הנדרש יגדל ויבדקו מאיפה מגיע הכסף) וגם בגלל שגובה החזר החודשי במשכנתא יגדל בגלל ריביות גבוהות יותר.  אבל הדבר החשוב ביותר הוא שמשקיעים יעזבו את שוק הנדל"ן. כל זה, כך או אחרת, כנראה יוביל לירידת מחירי הנדל"ן. ואני מקווה מאוד שלא יגיע לידי קריסה. למה קריסה?

אם ביקוש יירד ומחירי הנדל"ן יתחילו לרדת, המשקיעים לא יעמדו בצד בלי לעשות כלום. הרי הכנס שהם השקיעו בו, יתחיל לאבד מערכו ומשקיעים מטבעם, לא משקיעים כסף בשביל להפסיד. מה שהם יעשו זה, יפטרו מהכנס כמה שיותר מהר, לפני שהוא יאבד מערכו לגמרי.  ואם זה יקרה, שוק הנדל"ן יקרוס, כי היצע הדירות יעלה מהר מאוד. אך אני מקווה שזה לא יהיה המקרה שלנו. 
שתהיה לכולנו שנת 2017 מוצלחת ומלאה בבשורות טובות. 

---

[1] באמצעות יחס רזרבה חלקי, שבישראל ברובו 6%, בנקים ממציאים כסף שלא קיים. מדובר בכסף כפול, כשאותו כסף נמצא בידיים של אנשים שונים. לדוגמא אם אני הפקדתי 100 ₪ לבנק ובנק נתן מתוך ה ,00 שקל האלה,  94 ₪ בהלוואה למישהו אחר, כרגע יש בשוק 194 ₪ , כש-94 ₪ מתוכם זה כסף כפול ששייך גם לי וגם לאדם אחר. ב-94 ₪ האלה, האדם השני קנה בית ומוכר הבית הפקיד את הכסף בחזרה לבנק. עכשיו בבנק יש 194 ₪ שמתוכם, הוא נתן הלוואה לאדם רביעי על סך 182 ₪. כרגע יש בשוק 376 ₪, כאשר 276 ₪ זה כסף מדומה שלא קיים בפועל.

[2] נבדק יחס בין בסיס הכסף שעומד על 110 מיליארד, אל מול סך הנכסים של הבנקים שמגיע ל-1.5 טריליון ₪ .